土地开发作为房地产企业的核心业务，其会计处理需兼顾成本归集、资产转化与税务合规。根据中国会计准则，土地开发成本需通过开发成本科目归集，并根据土地用途差异采用不同的结转方式。实务中需重点关注土地征用费、拆迁补偿、产权调换等场景的会计确认，以及增值税、土地增值税、契税等税种的处理规则。
一、自有土地转开发成本的分录
当企业将账面价值1000万元的自有土地用于开发时，需将土地账面价值从无形资产转入开发成本：借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 自有土地 1000万
贷：无形资产 - 土地使用权 1000万
此环节无新增税款，但需确保成本核算准确性，避免因分摊错误引发税务风险。
二、拆迁补偿的会计与税务处理
1. 货币补偿
支付300万元货币补偿款时，直接计入土地开发成本：借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 拆迁补偿费 300万
贷：银行存款 300万
税务方面，该款项可在土地增值税和企业所得税前扣除，且拆迁方免征个人所得税。
2. 产权调换
当以成本2000万元、公允价值4000万元的房屋进行调换时，需确认视同销售：借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 产权调换 4000万
贷：开发产品 2000万
贷：主营业务收入 2000万
此处需缴纳增值税、土地增值税、企业所得税，但拆迁方取得安置房暂免个人所得税，等面积部分免征契税。
三、土地投资入股的会计处理
接受股东以评估价3000万元的土地使用权投资时，需区分实收资本与资本溢价：借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费（土地转让费）3000万
贷：实收资本 2000万
贷：资本公积 - 资本溢价 1000万
后续拆除建筑物支出600万元、补缴土地出让金500万元及契税117万元（按（3000+600+500）×3%）均计入开发成本：借：开发成本 - 拆迁补偿费 600万
贷：银行存款 600万
借：开发成本 - 土地变性费 500万
贷：银行存款 500万
借：开发成本 - 契税 117万
贷：银行存款 117万
投资方需按视同销售处理税费，被投资方缴纳契税和印花税。
四、土地开发成本的分配与结转
1. 成本分摊规则
土地成本按占地面积法分配。例如某地块总成本10亿元，住宅基底占地3.4万㎡（占比68%），则分摊6.8亿元：借：开发成本 - 房屋开发成本 6.8亿
贷：开发成本 - 土地开发成本 6.8亿
公共配套占地成本由各项目按比例承担，不单独分摊。
2. 结转至开发产品
土地开发完成后，若用于商品房建设：借：开发产品 - 土地 942.75万（单位成本×面积）
贷：开发成本 - 土地开发成本 942.75万
若直接用于房屋开发，则通过开发产品过渡：借：开发成本 - 房屋开发成本
贷：开发产品 - 土地。
五、特殊场景下的税务筹划
采用不同成本分摊方法会显著影响土地增值税。例如当普通住宅与商业地产分地块开发时，独立核算土地成本可优化加计扣除基数。此外，人防工程、无产权车位等特殊资产在土地增值税清算时需单独确认扣除规则。
