在租赁业务中，出租方与承租方的会计处理存在显著差异，需根据租赁性质、支付方式及税务要求进行区分。例如出租自有房产需通过投资性房地产核算，而承租方则需关注费用归属期间与预付账款的摊销。以下从四个维度解析具体操作规范：
一、出租方的核心分录流程
当企业将自有房产用于出租时，首先需完成资产性质转换：
借：投资性房地产（原值）
贷：固定资产（原值）
后续租金收入与成本核算需注意：
- 收取租金时（含增值税处理）：
借：银行存款
贷：其他业务收入（非主营）/主营业务收入（主营）
贷：应交税费-应交增值税（销项税额） - 计提折旧（成本模式）：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧 - 跨区域出租需预缴增值税：
借：应交税费-预交增值税
贷：银行存款
二、承租方的费用确认规则
根据《企业会计准则第21号-租赁》，承租人需区分经营租赁与融资租赁。常见经营租赁处理包含：
- 预付全年租金时：
借：预付账款
贷：银行存款
按月摊销：
借：管理费用/销售费用
贷：预付账款 - 后付租金（如季度支付）：
分期确认费用：
借：管理费用
贷：其他应付款
实际支付时：
借：其他应付款
贷：银行存款
三、特殊场景的税务处理
- 增值税链条管理：
- 跨县市出租需在房产所在地预缴增值税（征收率5%）
- 采用一般计税方法时税率9%，简易计税按5%征收
- 附加税费同步处理：
计提时：
借：税金及附加
贷：应交税费-应交城建税/教育费附加
缴纳时：
借：应交税费-应交城建税
贷：银行存款
四、报表披露的注意事项
- 利润表需将租金收入单独列示于其他业务利润或主营业务收入
- 资产负债表需准确反映：
- 出租方：投资性房地产净值及对应折旧
- 承租方：预付账款余额与租赁负债（融资租赁场景）
- 现金流量表中租金收支需归类至经营活动现金流
实务操作中需特别注意：当采用公允价值模式计量投资性房地产时，不计提折旧但需定期评估公允价值变动，相关损益计入公允价值变动损益科目。此外，租赁合同签订时需明确租金支付条款，这直接影响权责发生制下的收入费用确认时点。
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