企业出售房产涉及资产处置、收入确认和税费计提等复杂环节，其会计处理需严格遵循会计准则与税法规定。根据房产性质（自用不动产或开发产品）、计税方式（一般计税或简易计税）的不同，会计分录和税务处理存在显著差异。以下从一般企业处置固定资产和房地产企业销售开发产品两类场景展开，梳理核心流程与专业分录。
一、一般企业出售自用不动产的会计处理
该场景下需通过固定资产清理科目核算，流程分为四步：
收取转让款：
借：银行存款
贷：固定资产清理
该步骤将出售收入与清理账户关联，体现资金流入与资产处置的对应关系。资产价值结转：
借：固定资产清理
借：累计折旧（已计提部分）
贷：固定资产（原值）
此分录将房产原值、累计折旧转入清理账户，完成账面价值的核销。税费计提与缴纳：
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
贷：应交城市维护建设税/教育费附加等
若房产为2016年4月30日前取得且选择简易计税，增值税按5%征收率计算。例如处置老项目房产含税收入630万元时：
预缴增值税=630/(1+5%)×3%=18万元
最终增值税=630/(1+5%)×5%=30万元清理净损益结转：
若固定资产清理科目余额在贷方：
借：固定资产清理
贷：资产处置损益（或营业外收入）
若余额在借方则反向计入营业外支出，体现最终处置利得或损失。
二、房地产开发企业销售房产的特殊处理
房地产企业销售开发产品需区分预收账款与收入确认阶段，核心差异包括：
预售阶段预缴税款：
收到定金或首付款时需预缴增值税（一般计税按3%预征率）、土地增值税（按项目所在地预征率）、企业所得税（按预计毛利率计算）。例如收到109万元房款时：
预缴增值税=109/(1+9%)×3%=3万元
预缴土地增值税=（109-增值税）×预征率（如2%）
预缴企业所得税=（收入×预计毛利率-税费）×25%收入确认与成本结转：
交付房产时需将预收账款转为收入，同时结转开发产品成本：
借：预收账款
贷：主营业务收入
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
借：主营业务成本
贷：开发产品
若涉及土地价款抵减，需单独处理销项税额抵减：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本特殊销售模式处理：
- 以房抵工程款：按市场价确认收入并计提增值税，同时冲抵应付账款。
- 售后回购：销售时确认收入，回购作为资产购入处理。
三、税务处理的关键差异与风险提示
计税方式选择：
老项目（2016年4月30日前取得）可选择简易计税（5%征收率），新项目适用一般计税（9%税率）。例如某房企转让2015年购入的办公楼，若选择一般计税，需按（售价-购置价）/(1+9%)×9%计算增值税。成本分摊方法：
土地成本按占地面积法分摊，直接影响土地增值税清算。例如某地块总成本10亿元，住宅基底占比34%则分摊6.8亿元，需同步考虑加计扣除对税负的影响。代收款项处理：
维修基金、契税等代收费用通过其他应付款核算，不纳入销售收入但需关注开票规则。若错误计入收入可能引发增值税误缴风险。
企业在实际操作中需结合业务实质选择核算路径，尤其注意预缴税款与汇算清缴的衔接、成本凭证完整性以及特殊销售模式的税务合规性。对于跨期项目，还需定期评估资产减值并调整账面价值，确保财务数据真实反映经营成果。
