房地产企业的会计处理需要遵循特定行业准则，其核心在于准确反映土地获取、开发建设、销售结转等全周期经济活动。由于涉及金额大、周期长、税种复杂的特点，会计分录体系既要符合权责发生制原则，又要兼顾成本配比要求。本文将从核心业务场景切入，深度解析典型交易的会计处理逻辑，帮助构建清晰的核算框架。
在土地获取阶段，支付土地出让金时需区分权属状态。签订土地出让合同预付定金应记作预付账款，待取得土地使用权证后转为无形资产。如网页案例所示，支付2500万元土地款时：
借：开发成本-土地征用及拆迁费 25,000,000
贷：银行存款 25,000,000
若涉及分期支付，则需设置应付账款科目跟踪债务变动，同时注意契税需资本化处理，网页案例中60万元契税计入土地成本。
开发成本归集需严格划分费用类别。根据网页指引，应将勘察设计费归入前期工程费，土石方费用计入基础设施费。某项目支付550万元土石方费用时：
借：开发成本-基础设施费 5,500,000
贷：银行存款 5,500,000
对于资本化利息处理，网页强调符合条件时应：
借：开发成本-利息资本化
贷：应付利息
预售阶段需重点处理预收账款与合同负债的转换。收到首付款时按网页规范：
借：银行存款
贷：合同负债
达到收入确认条件后需进行价税分离，网页案例中确认15,080万元收入时：
借：合同负债
贷：主营业务收入 138,348,600
贷：应交税费-应交增值税（销项税额） 10,800,000
税费处理涉及多维度核算。增值税需区分预缴与清算阶段，如网页项目预缴415万元：
借：应交税费-预交增值税 4,150,500
贷：银行存款 4,150,500
土地增值税计提应按网页要求：
借：税金及附加
贷：应交税费-应交土地增值税
竣工结转需完成开发成本向开发产品的转化。网页案例显示，当总成本3771万元分摊至可售面积时：
借：开发产品 37,710,000
贷：开发成本 37,710,000
实际销售后成本结转需匹配收入，如结转7400万元成本：
借：主营业务成本 74,000,000
贷：开发产品 74,000,000
如何处理特殊交易场景下的会计确认？对于以房抵债业务，应按公允价值确认收入并结转成本。网页指出该行为属于销售不动产，需按9%税率计提销项税，同时施工方需开具建安发票，形成双向核算。在固定资产转租场景下，需将自持物业成本转入投资性房地产科目，并按租赁准则分期确认收入。
