按揭付款的会计处理涉及房地产企业、银行和购房企业三类主体的协同核算，其核心在于准确反映资金流动与权责关系。房地产企业需区分预收账款与收入确认的时点，银行需处理受托支付与贷款回收的平衡，购房企业则需将固定资产入账与长期负债相匹配。以下从业务流程、科目设置及特殊场景三个维度展开分析。
对于房地产企业收到按揭款的会计处理，需区分预售阶段与收入确认阶段。收到银行转来的按揭贷款时，应借记银行存款，贷记预收账款。例如某项目收到60万元按揭贷款，分录为：
借：银行存款 600,000
贷：预收账款 600,000
预售阶段需同步完成增值税预缴，按不含税金额的3%计提税款，例如109万元房款中预缴增值税3.06万元（109/1.09×3%），会计分录为：
借：应交税费-预缴增值税 30,600
贷：银行存款 30,600
银行发放按揭贷款需遵循受托支付原则。当客户申请110万元购房贷款时，银行直接支付至开发商账户，此时银行分录为：
借：个人住房贷款 1,100,000
贷：存放中央银行款项 1,100,000
客户提前还款时，需冲减贷款本金并确认利息收入。例如归还100万元本金及5万元利息，银行处理为：
借：现金/存款 1,050,000
贷：个人住房贷款 1,000,000
贷：利息收入 50,000
企业按揭购房需将房产确认为固定资产。取得100万元贷款时，会计分录为：
借：固定资产 1,000,000
贷：长期借款 1,000,000
每月偿还本息时需拆分本金与利息，例如支付5,200元（含本金5,000元+利息200元）：
借：长期借款 5,000
借：财务费用 200
贷：银行存款 5,200
特殊业务场景需注意三点：
- 代收款项处理：维修基金等代收款项应计入其他应付款，例如收到5,000元维修基金：
借：银行存款 5,000
贷：其他应付款-代收维修基金 5,000 - 面积差调整：交房时面积差异导致补款10万元，需调整收入：
借：银行存款 100,000
贷：主营业务收入 100,000 - 抵押披露要求：按揭房产需在报表附注中披露抵押状态，以提示财务风险
核心概念需把握权责发生制与实质重于形式原则。房地产企业需在交付房产时结转收入，而非收到按揭款即确认收入；银行需将贷款计入表内资产而非中间业务；购房企业应将利息支出纳入财务费用而非资本化。所有分录均需符合《企业会计准则第14号——收入》关于控制权转移的判断标准。
